Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трёх способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом.

1. Управление товариществом собственников жилья.

• Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок не более двух лет. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
• Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
• Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на подрядчиков, к примеру, управляющую компанию. Таким образом, жилищные услуги ТСЖ может оказывать следующим образом:
  • оказывать услуги своими силами;
  • нанимать подрядные организации для проведения работ или оказания услуг;
  • заключить договор с управляющей организацией на оказание ею жилищных услуг;
  • комбинировать способы, к примеру, уборку мест общего пользования и придомовой территории осуществлять самостоятельно, на вывоз мусора заключить договор со специализированной организацией, а работы по текущему ремонту поручить управляющей организации.

• Размер обязательных платежей на оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества.
• Договоры на коммунальные услуги ТСЖ заключает с поставщиками от имени собственников. Право на заключение таких договоров должно быть делегировано собственниками помещений, что отражается в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ или в договоре управления.
• Таким образом, Вы, как собственник или наниматель жилого помещения заключаете один договор с ТСЖ, которое обязано решать все вопросы, связанные с управлением и содержанием дома. При этом члены правления ТСЖ являются и Вашими соседями, которые заинтересованы в качественном содержании именно Вашего общедомового имущества.

Преимущества управления имуществом через ТСЖ:

1) прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг;

2) эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями;

3) непосредственная близость органов управления к месту жительства собственников помещений.

Недостатки ТСЖ:

1) высокий уровень расходов на содержание штата работников;

2) низкий профессионализм работников ТСЖ.

Недостатков ТСЖ, связанных высоким уровнем расходов на содержание персонала управления ТСЖ, такие как: бухгалтер, расчётчик, паспортист, юрист можно легко избежать. Для этого стоит нанять специализированную компанию, которая возьмёт на себя эти функции. Более того, такая компания позволит получить профессиональный подход и удобные сервисы зачастую недоступные ТСЖ. К примеру:

личный кабинет собственника - позволяющий узнать всю информацию о своих начислениях, получить квитанцию, передать показания, оплатить и т.д.;

профессиональный контакт-центр - служба, позволяющая обратиться с любым вопросом о деятельности ТСЖ, начислениях, задолженности и т.д.

сервис для передачи показаний через интернет;

сервис для оплаты в интернете.

Больше информации о сотрудничестве с Центром жилищных расчётов и его деятельности можно получить здесь.

2. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

• Непосредственное управление возможно только в многоквартирном доме, количество квартир в котором не более тридцати.
• Договоры на коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электро и газоснабжение каждый собственник заключает самостоятельно. Соответственно, вопросы, связанные с некачественным предоставлением коммунальных услуг собственник также решает самостоятельно.
• Договоры на жилищные услуги: техническое обслуживание, содержание и ремонт дома, уборку и вывоз мусора собственники заключаю на основании решения общего собрания с управляющими, подрядными и иными организациями.
• От имени собственников, на основании доверенности, может выступать один из собственников.
• Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных при управлении управляющей организацией;

2) техническое обслуживание может осуществляться силами собственников или подрядными организациями, привлекаемыми на краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженность по оплате коммунальных услуг своих соседей.

Недостатки непосредственного управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, а также, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

3. Управление управляющей организацией.

• Управляющая компания выбирается собственниками на общем собрании или назначается, на основании конкурса, администрацией муниципального образования. До начала управления МКД, управляющая компания должна внести изменения в реестр лицензий в части управления данным конкретным МКД.
• Размер платы за жилищные услуги также определяются на общем собрании собственников с учётом предложений управляющей компании.
• Договоры на коммунальные услуги заключаются управляющей компанией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.
• Жилищные услуги управляющая компания оказывает самостоятельно, либо привлекая подрядные организации.
• Управляющая компания заключает с каждым собственником договор управления многоквартирным домом. Срок такого договора должен быть не менее одного года и не более пяти лет. В договоре управления многоквартирным домом обязательно должно быть указано:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;

2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения платежей;

4. порядок осуществления контроля собственников за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

• При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме, а также, за предоставление коммунальных.

Преимущества работы с управляющей компанией:

1) управление имуществом осуществляется на профессиональной основе;

2) за счёт эффекта масштаба аварийные ситуации устраняются оперативно.

Недостатки управляющей компании:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации.

Обратите внимание!

Если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ у правления домом, в этом случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Проще говоря, если собственники не организуют управление своим домом самостоятельно, администрация муниципального образования назначит управлять домом управляющую компанию, выбранную на основании конкурса.

Создать ТСЖ с Центром жилищных расчётов